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Die Sondereigentumsverwaltung ist für die Abwicklung der Vermietung und des gesamten Mietverhältnisses einer oder mehrerer Objekte zuständig – meist nur von Eigentumswohnungen. Die verwalteten Mietobjekte können dabei auch im Besitz einer Eigentümergemeinschaft sein.

Anders als die Wohnungseigentumsverwaltung (WEG-Verwaltung), welche dem Wohneigentumsgesetz (WEG) unterliegt ist die Sondereigentumsverwaltung nur an einen Vertrag gebunden.

Rechtsgrundlage für die Sondereigentumsverwaltung ist grundsätzlich der Verwaltervertrag.

In vielen Fällen ist die Sondereigentumsverwaltung aber gleichzeitig auch als WEG-Verwaltung beschäftigt. In einem solchen Fall ist neben dem Verwaltervertrag auch die Bestellung des Verwalters zu beenden. Es kommt auch vor, dass es zwei verschiedene Verwalterverträge gibt, einen für die WEG-Verwaltung und einen für die Sondereigentumsverwaltung.

»Mehr zur Kündigung des WEG-Verwaltervertrages und zur Abberufung des Verwalters

Kündigung bei fester Laufzeit und Kündigungsfristen Bei befristeten Verwalterverträgen wird die Verwaltertätigkeit mit Ablauf der vereinbarten Vertragslaufzeit (üblicherweise 1-5 Jahre) automatisch beendet.

Eine vorzeitige Kündigung vor dem vereinbarten Vertragsablauf kann nur vorgenommen werden, wenn ein wichtiger und ausreichender Grund für einer außerordentliche Kündigung vorliegt oder falls ein, im Verwaltervertrag, vereinbartes Sonderkündigungsrecht genutzt werden kann.

Alternativ dazu kann, sofern der Verwalter zustimmt die Sondereigentumsverwaltung auch durch einen Auflösungsvertrag beendet werden.

Ausnahme: Im Vertrag kann auch eine Verlängerungsklausel enthalten sein, durch welche sich der Vertrag, um eine weitere Laufzeit, verlängert solange er nicht vor dem Laufzeitende gekündigt wird.

In einem solchem Fall ist davon auszugehen, dass auch eine Kündigungsfrist vereinbart wurde. Üblicherweise beträgt eine solche Frist 3 Monate zum Laufzeitende.

Im Verwaltervertrag können jedoch auch andere Vertragslaufzeiten und Kündigungsfristen vereinbart werden.

Daher sollte vor der Kündigung des Verwaltervertrages immer nachgeprüft werden ob besondere Vereinbarungen für eine Kündigung getroffen wurden.

Fristlose und außerordentliche Kündigung aus wichtigem Grund Der Verwaltervertrag kann auch durch eine außerordentliche (fristlose) Kündigung beendet werden. Erforderlich sind aber Gründe von erheblichem Gewicht.

Dazu zählen nach gängiger Rechtsprechung gegen den Eigentümer gerichtete strafbare Handlunge, Insolvenz des Verwalters oder auch falls der Verwalter seine Pflichten aus dem Verwaltervertrag in erheblichem Maß verletzt.

Es ist zu empfehlen den Verwalter bei kleineren Pflichtverstößen (z.B. gegen den Verwaltervertrag) zunächst abzumahnen und ihn aufzufordern Versäumnisse innerhalb einer vorgegebenen Frist nachzuholen.

In einer solchen schriftlichen Abmahnung sollte immer auch die fristlose Kündigung angedroht werden, für den Fall das die gesetzte Frist nicht eingehalten wird.

»Mehr zum Thema Abmahnungen und ein Musterschreiben

Dann kann bei einer evtl. später doch erforderlichen Kündigung auf die Abmahnung Bezug genommen werden.

Bei beweisbaren strafbaren Handlungen (zum Beispiel: Veruntreuung von Geldern), ist keine Abmahnung erforderlich. Das gleiche gilt bei einer Insolvenz des Verwalters. Auch im Verwaltervertrag ist der Insolvenzfall manchmal bereits durch ein Sonderkündigungsrecht geregelt.

Keine Kündigung bei Verkauf: Nach aktueller Rechtsprechung kann der Verwaltervertrag nicht vorzeitig beendet werden, wenn das Mietobjekt verkauft wird (siehe Urteil Az. 14 U 141/10, OLG Hamburg). Der Verwaltervertrag ist stattdessen bis zum vereinbarten Ende fortzusetzen, er kann jedoch in der Regel vom neuen Eigentümer übernommen werden. Anderes gilt nur wenn dies im Verwaltervertrag vereinbart wurde.

Der Verwalter muss jedoch nicht im Vorfelde über eine Verkaufsabsicht informiert werden und ist auch nicht einzubeziehen in den Verkauf.

Wichtig: Eine fristlose Kündigung muss dem Verwalter gemäß §626 BGB innerhalb von zwei Wochen ab Kenntnis des wichtigen Grundes zugegangen sein.

Eine Begründung der fristlosen Kündigung ist nicht zwingend erforderlich, jedoch zu empfehlen, da gemäß § 626 Abs. 2 Satz 3 BGB die Kündigungsgründe dem Verwalter auf dessen Verlangen mitgeteilt werden müssen.

Kündigung wenn der Vertrag unbefristet ist Sollte unüblicherweise ein Vertrag ohne eine feste Laufzeit bestehen, so gilt, wenn im Vertrag nichts Abweichendes vereinbart die Regelungen, für Dienstverhältnisse, nach §621 BGB:

• Sollte eine Vergütung nach Tagen vereinbart worden sein kann an jedem Tag zum Ende des Folgetages gekündigt werden.
• Bei einer Bezahlung nach Wochen ist spätestens am ersten Werktag einer Woche zu kündigen, damit der Vertrag zum Ablauf des nachfolgenden Sonnabends beendet ist.
• Falls die Vergütung nach Monaten berechnet wird kann spätestens am 15ten eines Monats zum Monatsende gekündigt werden.
• Bei einer vierteljährlichen Vergütung ist eine Kündigungsfrist von 6 Wochen zum Quartalsende zu beachten.
• Sollte die Vergütung nicht nach einem Zeitraum berechnet werden kann jederzeit gekündigt werden. Sollte der Verwalter jedoch überwiegend nur für einen beschäftigt sein, so muss eine Kündigungsfrist von 2 Wochen eingehalten werden.

»Weiteres zur Kündigung eines Dienstleistungsvertrages

Ausnahme:Wenn statt dessen ein Arbeitsvertrag mit dem Sondereigentumsverwalter bestehen sollte so ist sich an das Arbeitsrecht zu halten.

»Kündigung eines Arbeitsvertrages

Form und Versand Bei der Kündigung ist die Schriftform einzuhalten und es kann nicht auf elektronischem Wege gekündigt werden (§623). Auch falls im Vertrag abweichendes geregelt wurde empfiehlt es sich dennoch sich daran zu halten.

Die Zustellung sollte entweder durch eine persönliche Übergabe, in Anwesenheit von geeigneten Zeugen, per Gerichtsvollzieher, durch einen Boten oder notfalls per Einschreiben-Rückschein erfolgen.

Nur durch die richtige Zustellung lässt sich im Falle späterer Rechtsstreitigkeiten der für ihre Wirksamkeit erforderliche Zugang der Kündigung ausreichend belegen.

Wichtig: Das Kündigungsschreiben muss von allen Eigentümern oder falls es sich um eine Eigentümergemeinschaft handelt von den bevollmächtigten unterschrieben sein, sofern der Vertrag auch von diesen unterschrieben wurde.

Hinweis: Im Verwaltervertrag können zusätzliche Regelungen vereinbart sein.

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